“Оцениваем быстро - ценим каждого!”
+ 7 (383) 239-14-09
+ 7 913-989-23-89
Обратный звонок
Оформить заявку
  • Быстрая оценка
  • Низкие цены
  • Высокий профессионализм
  • Бесплатная доставка для АН и банка

Об оспаривании государственной кадастровой стоимости

Текст: Владислав Молдавский

Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. К объектам недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Кадастровая стоимость влияет на определение размера налоговой базы для исчисления нескольких видов налогов: земельный налог, налог на доходы физических лиц, налог на имущество организаций, налога на имущество физических лиц, на определение размера арендной платы в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной, муниципальной собственности.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N135-ФЗ (далее – закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены как юридическими, так и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (земельные участки, объекты капитального строительства) могут быть оспорены в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). Порядок создания и работы комиссий утвержден приказом МЭРТ РФ от 04.05.2012 №263. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее – заявление).

Заявление может быть подано в комиссию в период с даты внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в ЕГРП результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в ЕГРП оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются:

  • выписка из ЕГРП о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости – можно получить обратившись: в мультифункциональный центр «Мои документы» (далее – МФЦ), в офисы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр), в электронном виде на портал Росреестра rosreestr.ru;
  • нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости. Правоудостоверяющий документ – свидетельство о государственной регистрации права (далее – свидетельство),  правоустанавливающие документы – документы, перечисленные в разделе «Документы-основания» свидетельства (договор купли-продажи, договор долевого участия в строительстве, решение о приватизации и др.);
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений. Например, в случае ошибки при проведении технического учёта,  технический и/или кадастровый паспорт на объект недвижимости с внесением уточнённых данных;
  • отчёт об оценке рыночной стоимости в целях оспаривания кадастровой стоимости (далее – отчёт), составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. В отличии от государственной кадастровой оценки, которая носит массовый характер, в рамках отчёта определяется рыночная стоимость конкретного объекта недвижимости с учётом всех его особенностей и специфики. Вследствие чего, рыночная стоимость объекта оценки, определённая в рамках отчёта, может быть в несколько раз ниже (в редких случаях до 10 раз), чем кадастровая стоимость. Анализ практики подобных дел показывает:  чем больше процент снижения  кадастровой стоимости,  тем более скрупулезно подходит комиссия и/ или судья к рассмотрению дела, тем большее значение имеет качество представленного отчёта;

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов к рассмотрению не принимается.

В зависимости от специфики объекта недвижимости, к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости также могут прилагаться иные документы.

Процедура обращения в комиссию и оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости в комиссии приведена на официальном сайте Росреестра (https://rosreestr.ru/site/activity/kadastrovaya-otsenka/poleznaya-informatsiya-/kak-osporit-rezultaty-opredeleniya-kadastrovoy-stoimosti/).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, либо, в случае ранее не учтённых объектов недвижимости дата внесения сведений о нем в ЕГРН, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии со ст. 24.19 закона об оценочной деятельности. Это очень важный момент, так как многие (в том числе и малоопытные оценщики) путают дату внесения сведений в ЕГРП и дату определения стоимости, результатом такой ошибки может являться отказ в принятии заявления.

Перечень объектов недвижимости, расположенных в Новосибирской области, и подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержались в ЕГРП был сформирован по состоянию на 08.02.2016. Результаты определения кадастровой стоимости утверждены приказом Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области (далее – департамент) от 28.11.2016 №3108 (ознакомиться с текстом можно на сайте Правительства Новосибирской области и Департамента: http://www.dizo.nso.ru/page/53).