Текст: Алена Юкина
Покупка жилья в ипотеку позволяет решить жилищную проблему многим россиянам. Но получение ипотечного кредита под жилое помещение является непростым процессом. Помимо одобрения банком положительного кредитного решения сложным является найти подходящую квартиру, и при этом весь вопрос не в поиске «квартиры мечты», а квартиры, подходящей для залога в банк. В данном случае, квартиры без перепланировки и переустройства.
Многие банки не принимают квартиры с неузаконенной перепланировкой/переустройством в залог, что является сюрпризом для приобретающих недвижимость граждан. Многие покупатели, найдя подходящую для них квартиру, и не догадываются, что эта квартира с перепланировкой/переустройством.
В соответствии с ч. 1 ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения в технический паспорт жилого помещения.
Под инженерными сетями квартиры следует понимать электропроводку, телефонную сеть, общие стояки с подводами природного газа, горячей и холодной воды, отводом канализации, а также трубы водяного отопления. Таким образом, их установка, замена или перенос не допускается, если такие изменения требуется внести в технический паспорт жилого помещения. К санитарно-техническому оборудованию можно отнести унитаз, раковину, ванную и душ. Из электрического оборудования может устанавливаться электрическая плита.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменения его конфигурации, требующее внесение изменений в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). То есть любые, даже самые незначительные изменения в плане квартиры являются перепланировкой. Например: увеличение площади жилой комнаты за счет демонтажа встроенного шкафа, перенос или расширение дверного проема, установка перегородки или снос имеющейся.
Перепланировки и переустройства бывают 2 типов: узакониваемые и не узакониваемые. К последним относятся: перенос «мокрой точки», изменение конфигурации несущих стен, увеличение площади санузла, снос перегородки между жилой комнатой и кухней с газовой плитой и т.д. Такого рода перепланировки/переустройства не принимает ни один банк.
Когда банк выдает ипотечный кредит, он рискует своими средствами. Квартира, идущая в залог, внимательно изучается и оценивается. Доверенным лицом банка в данном случае выступает аккредитованная в этом банке оценочная компания, которая выполняет независимую оценку приобретаемой недвижимости. Из отчета об оценке банк узнаёт о наличии/отсутствии неузаконенной перепланировки/переустройства и принимает решение о выдаче ипотечного кредита.
Позиций банка насчет неузаконенной перепланировки/переустройства много. Некоторые банки не принимают в залог недвижимость с изменениями в плане. Другие банки берут в залог квартиры с незначительными перепланировками/переустройствами (узакониваемыми), где покупатель дает нотариальное обязательство узаконить в течение определенного периода времени или же вернуть все в первоначальное состояние.
В любом случае, при выборе квартиры нужно внимательно изучить все документы и не жалея времени сравнить план квартиры по техническому паспорту с фактическим состоянием квартиры для того, чтобы избежать непредвиденных затрат на узаконивание перепланировки/переустройства или на возврат в прежнее состояние.